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地产杭家说第一期:从渔港路地块拍卖看板块张力

2017-05-15 14:15:11 来源: 网易原创精品(北京)
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无锡首幅“双限”地块——渔港路地块需通过5月16日摇号决出最终买家。不管最终渔港路地块花落谁家,都将为渔港路板块带来新的项目聚合效应,为板块未来发展提供新活力。网易房产与地产达人“杭老师”杭卫进行深度合作,《地产杭家说》第一期为网友深度解读渔港路地块。

地产杭家说第一期:从渔港路地块拍卖看板块张力

地产杭家说第一期:从渔港路地块拍卖看板块张力

 无锡首个“双限”地块土拍进度

5月15日中午,无锡市国土资源局发布锡经告字[2017]04号补充公告,公告显示:22、8、36、9、88、6、66号竞买人将参加5月16日下午2:00渔港路地块现场摇号。其中22号、8号、36号、6号、66号今天均有出价,88号以及9号在今日50轮报价中,一次都未报价。该地块的最高限价为31.9062亿元,楼面价为15300元/㎡。

地产杭家说第一期:从渔港路地块拍卖看板块张力

5月15日9:30,无锡首幅“双限”地块——渔港路地块开拍,该幅地块共有11家房企报名参与竞拍。龙湖、融创、金隅、招商、保利、中海、合景、信达、首开等房企参与了该地块的竞买,由于起始楼面价10324.27元/㎡,XDG-2011-66号地块的楼面价在10:41达到了14064.60元/㎡,这也坐实了此幅地块是无锡首幅需现房销售的地块,开发商报价比较理性,22号龙湖、36号招商、8号保利在交替加价,最终22号龙湖第50轮出价,总价319062万元,溢价率48.19%,楼面价达到了15299.96元/㎡接近最高限价,需通过5月16日摇号决出最终买家。

地块简介

XDG-2011-66号地块位于滨湖区渔港路与观潮路交叉口西南侧,总占地173781.5㎡,土地用途为居住用地、商业用地,容积率≤1.2,出让起始金为215300万元,起始楼面价为10324.27元/㎡,最高限制楼面价为15300元/㎡。

地产杭家说第一期:从渔港路地块拍卖看板块张力

该地块所在的渔港板块东接环蠡湖休闲时尚旅游区,西连阖闾城吴文化区,北依十八湾旅游度假区,南望马山国际旅游休闲度假岛,自然景观资源优越。板块内环境资源优越,高端住宅项目聚集,背山面水,是无锡罕有的一块风水宝地。该地块规划指标也基本限定了这块高端定位的属性,产品可能以联排别墅、叠加别墅等为主。根据周边别墅市场情况,该类产品也多以现房销售为主。

不管最终渔港路地块花落谁家,都将为渔港路板块带来新的项目聚合效应,为板块未来发展提供新活力。【网易房产专栏】《地产杭家说》第一期深度解读渔港路地块,有请杭老师“渔港围城,全靠经营”!

渔港板块是个价值被低估洼地

滨湖区房地产重点打造了太湖和蠡湖两个新城 ,太湖新城的名字可谓众人皆知,目前太湖新城房地产的火爆自然不必说。但蠡湖新城,这个与太湖新城一起规划的滨湖区新城,这个汇聚了无锡80%以上的自然、人文景观的福地,这个有着无锡无可复制的湖景优势的区域,10多年的发展,却未能带来热销繁华.始终不温不火。

渔港板块位于蠡湖新城西侧,属于蠡湖新城都市休闲风光轴,是蠡湖新城重点打造的风景旅游片区,人文景观住区,在六带一区中间 。从地理位置上来说,地块所在的渔港板块东接环蠡湖休闲时尚旅游区,西连阖闾城吴文化区,北依十八湾旅游度假区,南望马山国际旅游休闲度假岛,自然景观资源优越。

渔港板块三大价值:一、梅梁湖湖景风光;二、千年的人文积淀,即所谓文脉;三、在于金色渔港定位于规划和打造。按照规划渔港板块周边将设置野营和户外运动基地、游客中心、康体娱乐活动等设施,打造成市民休憩、运动的乐园,渔港地区将成为无锡富人居住区。

渔港地区所在区域有5个住宅项目,分别为太湖瑞仕花园、金丰观湖铂庭、太湖锦园、太湖锦绣园和栖霞栖园,产品类型包括洋房、小高层、别墅等,定位以高端为主。

渔港板块进驻的开发商也是有实力的一些大公司,有央企中信泰富地产的太湖苑,国企的金丰和上海城建,以及栖霞和太湖美。都是一些大型房企,有些还是房企百强企业,实力雄厚。只要到这走一圈,项目个个建得不错,质量过硬,小区景观秀美,但就房地市场而言,似乎春风度不到的玉门关,成了远离莫斯科的地方。房地产项目无论是价格还是销售业绩都不在第一梯队中,当然个盘还是有亮点。就拿太湖锦园来说,当年无锡最高端的楼盘之一,虽然目前公寓已清盘,但二手房的价格基本在15000元左右,特别好才能过20000元,要知道当年太湖锦园公寓均价13000元时候,太湖新城很多房子都没超过10000元,既便在去年,板块内销得最好项目的太湖锦绣园,双拼价也没有超过20000元,还不如太湖新城的高层公寓价格。

究其原因,虽然以自然景观夺人,但周边商业、娱乐等配套设施的发展还不完善。但是,作为曾经价格领跑全市的区域,豪宅林立的表象下,其配套的相对缺失也是不得不注意的事实。区域内交通不够发达,且缺乏大型的商业配套,一定程度上削弱了在各版块楼市中的竞争优势。去化慢、楼盘入住率低是渔港板块的真实写照。

商业配套方面,附近居民的日常生活采购除了1公里范围内的大箕山商业广场和蠡园睦邻中心,很少再能看到其他集中式的商业配套,这对于居民平时生活多少会造成一些影响。由无锡恒大投资有限公司建设的商业项目已建成未开业.

区域内的医疗配套、教育配套不是很健全,医疗方面只有小型的诊所和卫生站;学校方面,最近的只有蠡园实验幼儿园和育英锦园小学。

渔港板块像围城,孰好孰坏靠经营

渔港路板块在整体包装方面虽有基础,区域形象主要以休闲度假为主,居住氛围没有建立。开发商对项目定位不精准,对本地居民居住习惯缺少深入了解,户型过大,舒适性有了,实用性不够。政府区域规划完整性不够,特别是在商业类配套跟进速度也不够,明显后劲不足。

作为无锡最宜居的版块,由于规划条件差异不大,区域内住宅产品呈现出明显的同质化。说起区域内的住宅,给人第一印象是高大上。首先,该区域景观资源丰富,几乎所有的楼盘都以景观作为卖点之一;其次,区域内楼盘几乎都定位高端市场,品质较高,这也是房价居高不下的原因之一,太湖锦园、上海城建太湖瑞士花园都城采用石材贴面+仿真石漆,相对比较环保,质感也较好,但造价也高;第三,容积率相近,该区域内的楼盘基本都规划了高层建筑,

纵观无锡市场,藏风蕴水的无锡向来不缺豪宅,而渔港板块的“豪宅”,多为依托湖景而成的“湖景房”,目前无锡人对湖景房的感知没那么深刻,另外湖景房的价格现在还不在普通大众的支付范围之内。作为民族现代工商业的发源地,无锡人更倾向功能性和实用性。

文脉方面,无锡各区域均有众多人文景观,各具特点,老无锡人并不会为此特点而买单,新无锡人难以了解其中底蕴,文脉资源实际上被开发商过度解读,这也导致了区域开发商感觉价值得不到相应价格肯定。

如渔港路板块,集中了中信泰富、栖霞、(绿地)金丰、上海城建、隆源控股等国内一线品牌开发商,无论是资金实力还是产品在无锡都可以称得上第一流的,但由于规划配套不到位,特别是周边渔港家园、湖山湾家园、大箕山家园等安置房小区的挤占,导致整个渔港板块楼盘销售不畅,相比较太湖新城高端住宅年度销售超10亿盘/20亿盘,除2009年太湖锦园销售11亿外,基本以个位计,既便在去年锦绣园别墅总销也未突破10亿,以致于让金丰别墅以6折销售、上海城建开盘无销售、栖霞多次延后开盘等窘况,当然其中也有部分开发商产品定位有问题和无锡市场有脱节。

渔港板块五家开发商最早进入的是中信泰富,2003年进入和无锡国联合作一口气拿下3000多亩地,一个太湖锦园,一个太湖锦绣园,一个高尔夫球场,球场因政策调整退出, 太湖锦园最先开发,太湖锦园项目09年开盘,卖了8-9年,已处于尾盘状态,可售房源不足9套,货值不足2亿。

距离地块不远的太湖锦绣园为纯别墅社区,主力在售450-900㎡双拼别墅、类独栋别墅,总价约1000万元/套起,2013年开盘。已建销售目前也接近尾声,项目还有三期产品没有开发,方案在调整中,整个销售均价接近30000元

作为区域内第二个对外销售的金丰观湖铂庭,其一期联排别墅面积为280-450㎡,现已暂停销售,暂停销售前的价格为16000元/㎡。金丰观湖铂庭置业顾问透露,该项目预计5、6月恢复销售,不过,一期可售房源已不足40套。“还有二期、三期没有开发,后期会有洋房、小高层等产品推出。”

栖霞栖园是栖霞建设在无锡开发的项目之一,现有小高层和双拼别墅两种产品在售。163-244㎡的小高层均价18000-20000元/㎡;470-550㎡的双拼别墅总价约1500万元/套。

与这些住宅项目不同,太湖瑞仕花园还没有开盘.

这些个项目都有个共同点,产品好,户型大,单价格不算太高但总价高,销售周期长,开发商压力大,2015年金丰曾6-7折,卖过一批房子,最低价才7000元多一平米,太湖锦园也在2014年年底以1200万一幢的价格卖过5套650㎡的独栋别墅,栖霞也碰到开盘一拖再拖的窘境。

所以进入渔港地区的开发商基本上都不是很赚钱。有开发商虽然拿地早价格低,但因为周期长,财务成本不低,加上土增税一清算,基本只赚了名声。

所以,据可接近某开发公司的专业人士透露,两家渔港路北的外地开发商都有意向转让项目,做开发还不如转让土地来得赚钱,且目前感兴趣者众多,其中就包括了今天参加拍地的好几家企业。

究其原因还是因为产品定位不准,营销模式和思路有问题,关键是对无锡市场怪异性不了解,当然和操盘手的个人能力以及企业的营销模式也有一定关系。

渔港板块就象个围城,看上去很美,好不好只有自己知道。只要产品定位准确,定价科学,机会还是多。

渔港板块是无锡最好的地块,不会再有

说到渔港板块,最令外人称道的是其秀美的自然风光。渔港板块东接环蠡湖休闲时尚旅游区,西连阖闾城吴文化区,北依十八湾旅游度假区,南望马山国际旅游休闲度假岛,背山面水,景观资源得天独厚,无锡罕有。依托稀缺的自然资源,渔港板块的房地产开发偏向高端物业,产品主要以小高层、别墅为主。

其实渔港地块分为东西两块,合起来37.22万方,近558亩,此次拍卖的为东地块,西地块靠湖更近,景观价值更高。据了解,XDG-2011-66号地块位于渔港路与观潮路交叉口西南侧,土地用途为商住用地(商业核定建筑面不超过总核定建筑面积的15%),占地173781.5㎡(260亩),容积率≤1.2.真正的滨湖地块,正面梅梁湖,背靠青龙山十八湾,西边渔港湿地,东连观湖路。

和太湖新城比,新城有市政府的坐镇,“买房跟着政府走”的购房者纷纷将目光投向了太湖新城。先通车的地铁1号线为太湖新城加筹加码,锡师附小、育红小学、育英小学等著名学区齐聚太湖新城,海岸城、万象城等大型商业综合体集聚,这些都让太湖新城“名副其实”的高大上。一边太湖新城“万紫千红”,一边是“凄凄切切”的渔港板块。

渔港板块虽然目前无法和太湖新城比, 新城商业配套是个优势,学区是个大卖点,人气旺意味不安静,但从居住的长远功能来说渔港更宜居,周边无工厂安静绿化率高,真山真水。未来的潜力不可小觑,就如苏州的独墅湖,未来将成为高端住宅群,成为无锡成功人士的居住第一选择。

要看到这几年政府在不断投入,周边配套日趋成熟,地块所在区域交通十分便利,地铁2号线梅园站约800m,从地块到万达广场开车7-8分钟,地块至市中心15分钟。私家车出行道路畅通。

学校除了已开学的育英锦园小学外,据有关人士透露在渔港社区对面60亩土地上准备引进211/985重点大学某师范大学的附中。加上原先的实验幼儿园和未来地块建造的幼儿园以及公办的对口中学,教学应该没太大问题。

一路之隔的商业综合体也将会开业,拍地规划要求的10-15%的小区配套商业也会提供很多便利服务,生活将会越来越便利。

渔港路地块优劣势分析

  渔港路地块达到最高限价 地产杭家说第一时间解读

本次拍地容积率指标为1.2,况且有限高6层/24米的要求,老杭判断基本上为洋房加联拼或叠加,房型不会很大,考虑到现房销售压力以及限价政策不太可能做顶级产品.当然高端是肯定的。   

项目SOWT分析

优势:城市景观带,坐拥绝佳景观资源,紧靠太湖,易于打造成地标性楼盘,无锡太湖边上最后一块住宅用地

机会:无锡刚需首改房需求大,开发商趋之若婺,而高端住宅投资热情受政策影响锐减,但大量中产阶级改善性需求仍然存在。

劣势:房地产调控的不确定性。周边高端项目云集,竞争压力大.现房销售和限价.15300元的楼面价,近5000建按成本,约20%的税费,30%左右的毛利率。房价不低,平均单价要30000万元。周边项目大概只有纯别墅的太湖锦绣园接近此价格,但人家容积率低。按现行政策价格审批就会有困难。

威胁:产品布局有一定难度,难以超越周边项目。商业用房仅能满足需求。周边项目转让体量较大,具有不确定性.相对周边地块较为接近的规划指标,按拍地时规划要求未来金丰、城建等多层产品量较大,同质化现象会对项目去化有较大影响。太湖蓝藻的影响。

限地价,售现房符合目前市场现象

挂牌资料显示:当该地块楼面地价超过14000元/㎡时,竞得人须现房销售,网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将停止网上限时竞价,改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,竞得人的成交价为最高限价。

限地价作为政府从源头进行对房地产市场调控无可厚非,现房销售也是为了让有实力的开发商来开发,是对市场负责,也是对老百姓负责.防止无实力的小企业因资金链断裂而产生烂尾.说白了我真认为这块地般的开发商还干不了。

但这个地价单纯从其地性来说和太湖新城地块相比,价格相对低了些,但从土地溢价看,地价不算低,很多开发商也是看到了这`一点,让时间空间来博取利润,是对未来市场的信心和对企业产品的自信.

随着房地产调控的不断深化,开发企业靠投机来赢利的机会将越来越少,未来房地产开发拼的就是资金实力、管理能力、统筹能力,专业产品打造力,中小型开发企业将被市场边缘化, 集团化、集约化甚至开发行业的分物业形态垄断型企业都是有可能。

中国有句成语叫“举案齐眉”,梁鸿和孟光的故事就发生在渔港地区的梅梁湖边,相敬如宾传佳话,老杭希望竞得者要对土地有敬畏之心,再创佳迹,再传佳话,不要让渔港成为黄梁。

周春艳 本文来源:网易原创精品 责任编辑:周春艳
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