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新生战狼II-沈洵评新局:稳定是房企共荣的坚定践行之路

2018-08-15 16:17:06 来源: 网易房产无锡
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城市的面貌变迁离不开房地产行业的发展推动政策风向的不断释放也给未来的市场带来未知;网易房产无锡原创策划《新生战狼 II-新局》希望借助对新格局的分析,对行业新市场方向进行深入透彻的剖析。

刚刚结束的 7月31日土拍、新出炉的江阴政策信号、新一轮房企继续进驻无锡,无锡整个市场当前呈现的是什么样的新格局?听多方评论,看市场现象, 有助于我们更深入地理解无锡楼市。为此,网易房产无锡于8月6日特邀采访了无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵。(以下文中提问方均为网易房产无锡,回答者均为无锡房地产业协会副会长兼秘书长沈洵

业内评新局 市场呈新象——专访无锡房协副会长兼秘书长沈洵

问:近来苏州,杭州相继出现土地流拍,在全国土地趋冷的形势下,7月31日无锡土拍9宗地块全部成功出让,其中5宗涉住地块共有12次房企竞,并未“凉凉”,相反截止7 月31 日土拍结束,无锡已有21 幅楼面单价破万元的地块,土地市场的表现是否是无锡楼市会继续坚挺的保证?

答:土地市场是楼市调控的源头。今年以来,无锡在有计划供给、精准供给的原则指导下,根据市场发展情况,有节奏、有目的地供应土地,总体上来讲土地市场比较平稳。在近期国内有的城市土地纷纷流拍情况下,7月31日无锡五块住宅用地成功拍出,反映了市场持续向好。具体表现在已经进入无锡的开发商,像金茂、龙湖、金科等继续深耕无锡,新的品牌开发商像华侨城首次以土拍的形式进入无锡市场。另外,本土开发商也表现积极,惠都这次也拿了块地。

虽然本次土拍没有达到最高限价,溢价率最高也只有15%,但在土拍中,有的地块竞争也非常激烈,历经几十回合,这些都得益于无锡在落实中央“坚持‘房住不炒’定位”,房地产调控政策没有变,政策的大环境要求市场稳定。市场主体经过近两年的调控逐渐地走向成熟,开发商拿地更加理性,形成良性循环。加上近年来无锡经济发展强劲,城市基础设施、社会公共服务设施建设加快,大环境大交通促进了市场的发展。再者,无锡的地价、房价在周边来看还是处于洼地。城市更加宜居,对外的吸引力也日益增加。因此,无锡楼市出现的平稳状态反映了市场的真实情况。

问:百城库存数据显示,截至今年 6 月底,无锡新房库存为 902 万㎡,相比前一个月增长 2%,比去年同期增长 15%。相当于 2013 年 5 月份的数据(900 万㎡),高于 6 月份省内的南京(334 万㎡)、苏州(534 万㎡),库存规模位列全省第一。同时, 无锡的库存规模在 4、5、6 接连 3 个月还出现不断走高的迹象。这又反应了市场的什么迹象?

答:我认为首先反映市场供应是充足的,老百姓购房有足够的选择余地,不会造成市场的恐慌性购房。第二个反映在严厉调控购房的影响下,网签备案的速度是有所控制的,已经签了意向购房协议的还没有列入网签备案。第三反映出调控政策对市场起的作用,销售速度放缓,购房者在一定程度上存在着观望情绪。第四是库存在增加,供大于求的现象是值得市场关注的。只有供需基本平衡的市场才是可持续、平稳发展的市场。

问:无锡房价已正式进入万元时代,市场消费主体及产品卖点都呈现了新的特点,网易房产整理了 10 年来进驻无锡的房企轨迹,从市中心和太湖新城逐渐画出城市的成长痕迹,请您描述下十几年来无锡楼市是如何伴随城市发展的?

答:改革开放四十年来,尤其是1998年住宅市场化、货币化以来,房地产为美化城市、改善民生做出了巨大贡献,人民的居住水平发生了翻天覆地的变化。随着无锡从运河时代进入太湖时代,伴随着城市南拓北展,交通路网的四通八达,高铁、城铁、轨道交通、高速公路、城市路网的完善,也伴随着城市在教育、医疗、商业、文化娱乐休闲、社会公共服务设施的投入力度加大,无锡变美了,变得更宜居了。

从太湖新城、锡东新城、惠山新城到梁溪板块、新吴区等各个板块的建设情况来看,都取得了快速的发展,房地产也从高速发展进入了高质量发展的新阶段,住宅品质和服务水平有了很大的提升,装配式建筑、成品房建设、绿色建筑让房地产插上了科技的翅膀,智能家居、智慧社区、智慧城市让房地产开发和人民生活变得更绿色,更健康,更环保。

房地产企业顺应市场变化,积极转型升级,开始进入了多元化经营的阶段文化旅游地产、健康养老地产、休闲娱乐地产、产业地产、商业地产等。产城融合,房地产与多种产业的融合,使房地产进入了新的发展空间。在党的十九大加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应制度下,让全体人民住有所居的号召指引下,无锡租赁市场也在加快培育发展,万科已经在梅村项目打造长租公寓,市里也正在筹建公共租赁住房的服务平台。无锡楼市虽然也出现了一些困难和问题,但总体上发展是平稳健康的。

问题四:近三年来,不少新进无锡的开发商,而同时在近几次土拍中,老牌进驻房企深耕无锡的意愿也十分明显,无锡房地产市场已呈现出全新的房企格局,新格局下,新老房企分别面临什么样的挑战和机会?

答:应当说挑战和机遇并存。从挑战方面来讲,首先是政策严控,中央政治局会议传达了下决心解决房地产问题及坚决遏制房价上涨的战略决策政策始终没有任何放松的可能,在长效机制没有出台之前,调控政策只会有增无减,因此,政策环境对房地产业的发展影响巨大。第二是资金紧张,因为近年防范和化解重大风险是我国三大攻坚战之一,房地产资金的流向是国家重点监管对象。防范风险,重点是金融风险,房地产是一个资金密集型行业,融资难、融资贵,企业财务成本上升、利润下滑,资金紧张,加上网签控制,销售款不能及时回笼,加剧了企业周转困难。第三,由于政策严控、大环境和资金紧的情况,企业对拿地更加谨慎,拿地信心不足,一定程度上影响了后续的开发投资。

从机遇上来讲,应当说这种大形势会加速企业转型升级,倒逼企业向高质量方向发展,向满足人民对美好生活的需要发展,向加强内部管理,向管理要效益,向服务创造价值的方向发展,企业对此会更加有危机感、紧迫感。改革再出发是必需的。

第二,城市在发展。无锡去年进入了万亿俱乐部,全国文明城市群,获得了全国长安杯治安先进城市,又连续两年获得了全国内地最宜居城市。随着地铁一号线南延线、三号线、四号线加快建设,以及正在开工的环太湖南部高速,蠡湖大道快速路改造,江海西路快速改造,还有锡城S1线即将开工,锡宜的S2线也在准备中,城市的面貌正在发生着深刻变化,为房地产业的发展奠定了坚实的基础新一轮的一体两翼两区的城市总体规划给城市的发展提供了良好愿景无锡正在融入长江经济带、长三角经济一体化、上海6+1都市圈、城市群的建设过程中间,本着总体规划,坚持走存量发展、内涵发展的道路,城市发展将会更加科学,更加宜居、乐居,对外的吸引力会更加增强。

第三个机遇就是无锡的产业强市的政策效果明显,今年上半年,无锡各项经济技术指标大多在全省领先,有了产业就有人口,有了人口就为城市的发展、房地产业的发展创造了必要条件。

问题五:江阴出台调控强调措施,对市场进一步约束,这一信号后续是否会落地无锡,对于无锡市场会有什么警惕和影响?请沈会长结合此,对未来无锡的房地产行业趋势进行多方位预判。

答:江阴这次由于市场出现了一些变化,由于不限购、土拍效应、有人投机炒房,因此,形势变化快,市场过热,部分二手学区房达到两万元一平,楼市出现了一些不理性情况。江阴市政府为了落实房住不炒的精神,率先在我市出台了楼市新政,主要还是严禁炒房行为,打击违规销售。其中着重对炒卖商业住房、在建工程抵押、购房实名制等行为进行了严格规范,目的还是为了给市场降温,实现稳步发展,防范风险,让市场更加理性平稳发展。其中规定禁止事业单位炒卖住房,打击黑中介,还明确详细了惩罚的措施,对当前房地产市场的发展具有现实指导意义体现了因城施策,体现了政府在宏观调控中发挥主体作用的政策落实要求,对无锡市区也将会产生积极的影响。至少在市场预期方面,政策只会从严,不会放松,政策会促进整个市场稳字当头,平稳发展。

后续预判方面,无锡房地产市场虽然存在着一些这样那样的问题,但总体平稳。我预判下半年会有一些小的波动,但不会发生大幅度的下滑。

首先从国家层面,政策是严厉控制,稳定市场,防止市场出现大起大落。大起,对市场不利,会造成恐慌性购房大落,会造成银行来风险,居民资产缩水,造成社会的不稳定。因此,从国家层面来讲,还是以稳定为主。

第二,地方政府会密切注意市场动态,如果出现投机炒房,出现一些不利于稳定发展的因素,会立即根据情况变化进行打补丁,堵漏洞,出台新政。

第三,从土地市场来看,今年以来,由于有节奏地、有精准地供地,总体把控良好。今年一到七月份,无锡市场已供应120公顷土地,占年计划的百分之六十。今年的下半年还将会根据市场变化陆续供地,而且是各个板块均衡供地、精准供地,哪里供不应求,哪里就多供地,哪里存量房多就少供地或不供地,符合稳定市场要求。

第四是今年整个楼市来讲还是供应充足,成交比较活跃。一到七月份,我市住宅成交了296万㎡,同比增加50%,住宅均价13900元/㎡,同比增长了31%,成交结构合理。90-144㎡占60%以上,还是以自住型和改善型为主,以本地消费为主。总体上,随着政策落地和市场整治严打的开始,市场会更加理性,更加规范,更加走高质量发展的道路。

第五在今后房企会更加注重品质,注重质量,注重安全,注重服务,吸取某些项目盲目高周转引的安全事故、质量事故,一切按照科学规律办事,按照经济规律办事,通过房地产业各界的共同努力来满足人民对美好生活的需要。

左高杰 本文来源:网易房产无锡 责任编辑:左高杰
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